房企在开发过程中会遇到各种各样的问题，本文将带你一一解答！房地产企业的会计科目有哪些？一探究竟！

1. 房地产开发过程中的专业词汇和行业术语

1. 土地有哪些类型？

序号

土地类别

术语

住宅用地

70 年

工业用地

50 年

教育、科技、文化卫生、体育用地

50 年

商业、旅游和娱乐用地

40 年

综合用途或其他土地用途

50 年

加油站和加油站的土地

20 年

2. 土地使用权转让的方式有哪些？

协议转让

招标出售

拍卖销售

挂牌出售

3. 三向和一级是指什么？

三个链接是指水、电和道路，一个级别是指网站的级别。

4. 拥有五个链接和一个级别是什么意思？

五通是指电力、道路、供水、通信和排水，一个级别是指场地的级别。

5. 七通一关是什么意思？

七通是指水、排污、电力、电信、燃气、交通和供暖，一级是指场地的级别。

6. 房地产开发商应该取得的“五证”有哪些？

房地产开发商必须满足房地产市场房地产开发和销售商品房的一定条件，并按照有关规定在房地产管理部门办理商品房销售的各种手续。“五证”和“两册”是最重要的条件。

7. 房产完工交割时应该拿到什么“两本书”？

《商品住宅质量保证证书》和《商品住宅使用说明书》。

8. 什么是红线？

红线是指规划部门授予建设单位的土地面积，一般在图纸上用红笔圈出，具有法律效力。

9. 房子的土地面积和总建筑面积是什么概念？

土地面积是指城市规划行政主管部门确定的建设用地位置、边界所围合的土地的水平投影面积。

总建筑面积是指社区内住宅、公共建筑、商业、人防地下室等区域的总面积。

3. 房地产开发企业的会计科目

1. 开发产品的费用有哪些类型和内容？

开发产品的成本根据用途可分为四类：

序号

项目

内容

土地开发成本

房地产开发企业在开发土地（即建筑工地）中发生的直接成本和间接成本。

住房开发成本

房地产开发企业在开发各类住房（包括商品房、周转房、租赁房、代建房等）中发生的费用。

配套设施开发费用

这

房地产开发企业开发的大型配套设施所发生的、可以有偿转让的、不能有偿转让且不能直接计入开发产品成本的公共配套设施的费用

建设项目的成本

房地产开发企业接受委托单位开发土地、住房以外的其他项目（如市政项目等）所发生的费用

2. 开发产品成本（ cost）项目有哪些？会计分别有哪些内容？

（1） 土地征用费及拆迁补偿费：指取得土地开发（或开发）使用权所发生的费用。

主要包括土地购置价款或转让费、大额市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更及多余面积补偿的土地价格及相关税费、拆迁补偿支出、安置搬迁支出、搬迁搬迁施工支出、农作物补偿费、破旧房屋补偿费、 等。

大额配套费，又称城市基础设施配套费、市级公共设施配套费，是指根据城市总体规划的要求，筹集城市市政公共基础设施建设资金所收取的费用，根据建设项目的建筑面积征收，专门用于城市基础设施和城市公共设施的建设。

包括城市道路、桥梁、公共交通、供水、燃气、污水处理、集中供热、园林、绿化、路灯和环境卫生等设施的建设。建设单位是缴纳大额配套费用的主体，征收标准以各地具体政策为准。

（二）前期工程费用：指在项目开发初期发生的水文地质勘测、测绘、规划、设计、可行性研究、编制、场地平整等前期费用。

（3） 建筑安装成本：指开发项目开发过程中发生的建筑安装成本。主要包括开发项目的建设成本和开发项目的安装成本。

（4）基础设施建设费用：指开发项目发展过程中发生的各种基础设施支出，主要包括道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程的费用，以及环境卫生和园林绿化的费用。

（5） 公共配套设施费：指开发项目中发生的公共配套设施支出，独立、非营利性，且财产权属于全体业主，或无偿捐赠给地方政府和政府公共事业。

（6） 开发开销：指企业为直接组织和管理开发项目而发生的成本费用，不能归属于特定的成本对象。

主要包括管理工资、员工福利费、折旧费、维修费、办公费、水电费、劳动保护费、项目管理费、周转房摊销和项目营销设施建设费。

3. 开发开销的组成部分和会计内容是什么？

（1） 企业内部独立会计单位为开发产品而发生的间接成本。

工资

福利费

折旧

维修费用

办公费用

水电费

周转房屋摊销等

劳保费

（2） 为建设和开发产品而借入资金发生的借款成本，应按照工商企业会计准则计入开发间接成本。

（3） 期末账户无余额。开发间接费用应当按照《企业成本核算办法》的规定，向相关成本核算对象分摊

借款：开发成本

信用：开发开销

4. 划分开发间接费用、管理费用和销售费用

（一）三个会计科目的会计内容

开发间接成本核算是指企业内部独立核算单位为直接组织和管理开发项目而发生的间接成本。

销售费用是企业为销售而发生的费用。包括：

（1） 产品售出前的修改和维修费用、产品保养费、水电费和取暖费用。

（2） 产品销售过程中发生的广告、展览费用。

（3） 员工工资、福利费、为销售公司产品而设立的销售机构的营业费等经常性费用。

管理费用是企业行政部门（总部）组织管理房地产开发经营活动所发生的管理费用。

包括工资、福利、工会基金、员工教育费用、劳动保险费、失业保险费、技术开发费用、无形资产摊销、递延资产摊销、业务招待费、坏账损失等管理费用。

（2） 管理费用与开发费用的差额

在实践中，往往会根据是否设立现场管理机构进行划分。

情况

记入账户

不搭建现场组织，公司将定期或不定期派人到开发现场组织开发建设活动

它可以直接纳入公司的行政费用

建立现场管理组织

开发开销

它用于核算企业内部独立会计单位为产品开发而发生的间接成本

5. 开发产品的会计内容

开发产品占企业已完成的已开发产品的实际成本。包括土地、住房、配套设施和建设工程等，特指企业已完成整个开发过程，并已验收合格，达到设计标准，可以按照合同规定的条件交给采购单位，也可以作为商品销售。

6. 税费和附加费

土地增值税

教育费用附加费

财产税

车辆和船舶税

城市维护建设税

本地教育附加组件

城市土地使用税

印花税等

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